Un análisis sobre la posible burbuja inmobiliaria que se está armando en Ecuador. ¿La hay? Este es un análisis que no solo deben leer quienes estén vinculados al sector pues al ser dinero público el que está en juego, es un tema de todos los contribuyentes. Lea todo el artículo y verá porqué creo que el mayor problema no está dónde todos creen que está... hay que ver más allá de evidente.
Burbuja, especulación, precios, reactivación, estímulo, tasas de interés, recesión… Vaya que el sector inmobiliario ha sido un gran actor de la tragicomedia mundial de la última década. Pero para qué ir tan lejos, si tan solo en los últimos meses podemos encontrar un sinfín de situaciones en las que los temas inmobiliarios, han sido centro de acaloradas discusiones, aquí mismo en Ecuador.
Burbuja ecuatoriana y Ninjas criollos
A raíz de un comunicado de la Asociación de Bancos Privados en el que se mencionaba que se comienzan a sentir en Ecuador signos inconfundibles de una burbuja inmobiliaria, el debate se disparó en todo sentido. Tratemos de resumir la situación y encontrar algunas respuestas objetivas.
El tablero del sector financiero ecuatoriano, especialmente en lo referente a la cartera de créditos hipotecarios, ha dado un giro sin precedente en los últimos 3 años. En el año 2008, el 97% de la cartera era generada por el sistema financiero (en su gran mayoría privado), para el año 2009 la composición era 67% sistema financiero y 33% IESS, y el año pasado la participación del IESS subió al 39%. Hay un nuevo jugador en el mercado, uno muy poderosa y con bastante liquidez. La función contracíclica de los créditos del IESS en el año 2009 fue significativamente importante pues el sistema financiero privado prácticamente cerro la llave durante la crisis, eso permitió que el IESS se consolide muy rápidamente dentro del mercado.
Sin embargo el simple hecho de que este nuevo jugador se haya vuelto fuerte y entregue gran cantidad de liquidez, no implica que se esté creando una burbuja inmobiliaria. Vamos a ver, lo primero que uno debería preguntar es cuáles son las características de una burbuja, es decir: cómo nacen, se propagan y expanden las burbujas?
Primero necesitamos un detonante que generalmente son tasas de interés bajas, muy bajas, durante largo tiempo. Segundo necesitamos un acelerante, que en cualquier parte del mundo sería la bolsa de valores en dónde comienzan a negociarse bonos e hipotecas empaquetadas. Tercero, necesitamos más combustible para que el fuego se propague, que generalmente viene dado por un alza de precios sostenida y acelerada (más importante que el precio mismo, es que la expectativa de precios altos se mantenga). Cuarto, necesitamos que el crédito siga disponible en forma tan abundante que supere incluso la demanda. En forma resumida, esos serían más o menos los elementos de una burbuja. ¿Existen esos elementos en Ecuador?
Las tasas del IESS son 2 o 3 puntos más bajas que las del sistema financiero, lo cual podría llevarnos a pensar que sí hay una peligrosa reducción de tasas, pero si vemos en forma agregada y en promedio las tasas en Ecuador no han bajo demasiado. La bolsa de valores en Ecuador es bastante poco desarrollada, especialmente para el tema hipotecario, por lo que no existe ninguna posibilidad de que la burbuja se genere por ahí. Los precios de las viviendas, sí han venido creciendo en forma paulatina en el Ecuador, lo cual ha sido puntualizado como el principal síntoma de una burbuja, pero si uno mira con detalle, verá que los aumentos de precios se deben casi siempre a aumentos en los costos. Para que hablemos de una burbuja tendríamos que ver alzas desproporcionadas de precios que no tengan ninguna referencia con variaciones en el costo (recuerde que el Mandato 8 que elimina la tercerización, fue un golpe fuertísimo para el sector de la construcción y eso ha elevado los costos). En las cifras que he podido observar, el único periodo en el que se percibe un aumento de precios superior a los costos es el segundo semestre del 2010 ¿puede ser eso un indicio de inicio de burbuja? Me atrevería a decir que eso es más un clásico desfase temporal entre demanda (muy elástica) de vivienda y la oferta (que es más inelástica). Como el IESS ha puesto mucha liquidez en el mercado, la demanda de vivienda ha subido pero los constructores no han respondido tan rápido con nuevos proyectos y eso lógicamente genera una subida de precios, que debería corregirse en el mediano plazo.
Es decir, que no se perciben con tanta claridad elementos que nos lleven a pensar en forma inequívoca en una burbuja en Ecuador. Lo que sí considero que es muy importante, es seguir muy de cerca la cartera de clientes y de créditos del Banco del IESS. Por ahora, con las pocas cifras oficiales que tenemos a mano, se puede inferir que la cartera es bastante buena, llegando a clientes que tienen trabajo y pueden respaldar los créditos con sus aportaciones a la seguridad social. Pero, es muy importante analizar qué pasaría en el evento de una crisis, en la que las personas que ahora están afiliadas pierdan su trabajo. Ahí la cartera de créditos del IESS podría verse afectada seriamente. Sí es cierto, pero en ese escenario hipotético, se afectaría también la cartera de créditos del sistema financiero privado, así que ese argumento en contra del IESS no es muy sostenible.
En todo caso, no debemos perder de vista la gran lección de la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos. Si los bancos (públicos y privados) no hubiesen prestado a personas de alto riesgo (los famosos NINJA, No Income No Job No Assets), la crisis no hubiese ocurrido. Los NINJA son aquellas personas a las que tradicionalmente no se les prestaría dinero, que no tienen activos, ni ingresos fijos, ni trabajo fijo. Por qué alguien quisiera prestar a este tipo de gente tan riesgosa? Bueno, a más riesgo más rentabilidad, no es cierto? Pero además puede haber un factor político de por medio, porque siempre es interesante dar créditos hipotecarios a sectores de la población que generalmente han sido marginados o no bancarizados.
En el Ecuador, hasta ahora, ni los bancos privados ni el BIESS han caído en la tentación de comenzar a crear NINJAS criollos. Pero ojo, la tentación política siempre es grande y latente (más aún en periodos pre electorales); el BIESS tiene planes importantes de expandirse hacia más segmentos de la población, ahí el riesgo de comenzar a tener cartera NINJA se agranda. En pocas palabras, si el BIESS se politiza, tendremos serios problemas y, no lo dude, tendremos NINJAS Ecuatoriano, que son el origen de las crisis inmobiliarias.
La burbuja no es el problema…
El riesgo que percibo hoy por hoy, no está tan relacionado con una Burbuja inmobiliaria pues creo que no la hay, sino con la nueva estructura del sistema financiero. La competencia sana y equilibrada en todos los sectores, lleva a mayor eficiencia y beneficios importantes para las empresas y para los consumidores. El sector financiero ecuatoriano sin duda que necesitaba un “sacudón” de competencia. En ese sentido, no creo que sea malo tener a un jugador como el IESS que entregue créditos hipotecarios. El problema no es que el IESS compita, sino cómo compite. Las condiciones de entrega de créditos e incluso los requisitos de ley, no son nada similares entre el sistema financiero privado y el IESS. Eso debe llevarnos a cuestionar qué tan equilibrado es el terreno de juego del crédito en Ecuador, y creo que la respuesta se encamina hacia una cancha inclinada a favor del IESS. Es decir que en Ecuador estaríamos tratando de equilibrar un mercado financiero que no funciona tan bien, con más desequilibrios.
Eso puede traer consecuencias; una de ellas podría ser que el sector privado ya no encuentre nichos rentables en los créditos hipotecarios porque es imposible competir con las tasas, los plazos y la cobertura del IESS. Si eso sucede, se abre un hueco que seguramente será reemplazado por el IESS y la banca pública… claro, mientras dure el dinero y sigamos en bonanza. Pero y si hay crisis? Y si al Gobierno y al IESS se le van agotando los recursos? Podrá retomar el sector financiero privado esas líneas de crédito? No, no es tan fácil.
Por eso es que el asunto del cambio en la composición de los créditos en el Ecuador no es un tema que debe dejarse a la ligera, hay riesgos que muchos no quieren ver (así como a nivel macro me preocupa también que el gran inversionista del Ecuador sea el sector público y no el privado… ese no es un modelo sostenible).
Lo de fondo
Como en todo, el tema de la posible burbuja inmobiliaria, debe tratarse con mucha seriedad y objetividad. No se aprecia un riesgo inminente, pero eso no significa que no debamos cuestionar, indagar y pedir que el BIESS entregue más información. Hay quienes justifican a ojo cerrado los créditos hipotecarios del IESS, simplemente porque “en el Ecuador todos tenemos derecho a tener vivienda”. Lo siento, pero ese no es un razonamiento sensato. No se trata de que alguien tenga más derecho o menos derecho. Se trata de qué condiciones económicas existen en el Ecuador para que más gente pueda acceder a vivienda. Claro que quisiéramos que todo ecuatoriano tenga techo propio, pero esa no es una realidad que se cambia con un decreto o prestando dinero a diestra y siniestra. Para que más gente tenga acceso a vivienda hay que crear las condiciones económicas para que eso suceda, de lo contrario se crean NINJAS.
El mayor riesgo del mercado inmobiliario no es la burbuja, sino una cierta mentalidad de que todo vale con tal de que más personas tengan casa propia. Lo preocupante es que eso de que “el fin justifica los medios”, no es algo exclusivo del sector inmobiliario. Está más arraigado de lo que se cree…
Burbuja ecuatoriana y Ninjas criollos
A raíz de un comunicado de la Asociación de Bancos Privados en el que se mencionaba que se comienzan a sentir en Ecuador signos inconfundibles de una burbuja inmobiliaria, el debate se disparó en todo sentido. Tratemos de resumir la situación y encontrar algunas respuestas objetivas.
El tablero del sector financiero ecuatoriano, especialmente en lo referente a la cartera de créditos hipotecarios, ha dado un giro sin precedente en los últimos 3 años. En el año 2008, el 97% de la cartera era generada por el sistema financiero (en su gran mayoría privado), para el año 2009 la composición era 67% sistema financiero y 33% IESS, y el año pasado la participación del IESS subió al 39%. Hay un nuevo jugador en el mercado, uno muy poderosa y con bastante liquidez. La función contracíclica de los créditos del IESS en el año 2009 fue significativamente importante pues el sistema financiero privado prácticamente cerro la llave durante la crisis, eso permitió que el IESS se consolide muy rápidamente dentro del mercado.
Sin embargo el simple hecho de que este nuevo jugador se haya vuelto fuerte y entregue gran cantidad de liquidez, no implica que se esté creando una burbuja inmobiliaria. Vamos a ver, lo primero que uno debería preguntar es cuáles son las características de una burbuja, es decir: cómo nacen, se propagan y expanden las burbujas?
Primero necesitamos un detonante que generalmente son tasas de interés bajas, muy bajas, durante largo tiempo. Segundo necesitamos un acelerante, que en cualquier parte del mundo sería la bolsa de valores en dónde comienzan a negociarse bonos e hipotecas empaquetadas. Tercero, necesitamos más combustible para que el fuego se propague, que generalmente viene dado por un alza de precios sostenida y acelerada (más importante que el precio mismo, es que la expectativa de precios altos se mantenga). Cuarto, necesitamos que el crédito siga disponible en forma tan abundante que supere incluso la demanda. En forma resumida, esos serían más o menos los elementos de una burbuja. ¿Existen esos elementos en Ecuador?
Las tasas del IESS son 2 o 3 puntos más bajas que las del sistema financiero, lo cual podría llevarnos a pensar que sí hay una peligrosa reducción de tasas, pero si vemos en forma agregada y en promedio las tasas en Ecuador no han bajo demasiado. La bolsa de valores en Ecuador es bastante poco desarrollada, especialmente para el tema hipotecario, por lo que no existe ninguna posibilidad de que la burbuja se genere por ahí. Los precios de las viviendas, sí han venido creciendo en forma paulatina en el Ecuador, lo cual ha sido puntualizado como el principal síntoma de una burbuja, pero si uno mira con detalle, verá que los aumentos de precios se deben casi siempre a aumentos en los costos. Para que hablemos de una burbuja tendríamos que ver alzas desproporcionadas de precios que no tengan ninguna referencia con variaciones en el costo (recuerde que el Mandato 8 que elimina la tercerización, fue un golpe fuertísimo para el sector de la construcción y eso ha elevado los costos). En las cifras que he podido observar, el único periodo en el que se percibe un aumento de precios superior a los costos es el segundo semestre del 2010 ¿puede ser eso un indicio de inicio de burbuja? Me atrevería a decir que eso es más un clásico desfase temporal entre demanda (muy elástica) de vivienda y la oferta (que es más inelástica). Como el IESS ha puesto mucha liquidez en el mercado, la demanda de vivienda ha subido pero los constructores no han respondido tan rápido con nuevos proyectos y eso lógicamente genera una subida de precios, que debería corregirse en el mediano plazo.
Es decir, que no se perciben con tanta claridad elementos que nos lleven a pensar en forma inequívoca en una burbuja en Ecuador. Lo que sí considero que es muy importante, es seguir muy de cerca la cartera de clientes y de créditos del Banco del IESS. Por ahora, con las pocas cifras oficiales que tenemos a mano, se puede inferir que la cartera es bastante buena, llegando a clientes que tienen trabajo y pueden respaldar los créditos con sus aportaciones a la seguridad social. Pero, es muy importante analizar qué pasaría en el evento de una crisis, en la que las personas que ahora están afiliadas pierdan su trabajo. Ahí la cartera de créditos del IESS podría verse afectada seriamente. Sí es cierto, pero en ese escenario hipotético, se afectaría también la cartera de créditos del sistema financiero privado, así que ese argumento en contra del IESS no es muy sostenible.
En todo caso, no debemos perder de vista la gran lección de la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos. Si los bancos (públicos y privados) no hubiesen prestado a personas de alto riesgo (los famosos NINJA, No Income No Job No Assets), la crisis no hubiese ocurrido. Los NINJA son aquellas personas a las que tradicionalmente no se les prestaría dinero, que no tienen activos, ni ingresos fijos, ni trabajo fijo. Por qué alguien quisiera prestar a este tipo de gente tan riesgosa? Bueno, a más riesgo más rentabilidad, no es cierto? Pero además puede haber un factor político de por medio, porque siempre es interesante dar créditos hipotecarios a sectores de la población que generalmente han sido marginados o no bancarizados.
En el Ecuador, hasta ahora, ni los bancos privados ni el BIESS han caído en la tentación de comenzar a crear NINJAS criollos. Pero ojo, la tentación política siempre es grande y latente (más aún en periodos pre electorales); el BIESS tiene planes importantes de expandirse hacia más segmentos de la población, ahí el riesgo de comenzar a tener cartera NINJA se agranda. En pocas palabras, si el BIESS se politiza, tendremos serios problemas y, no lo dude, tendremos NINJAS Ecuatoriano, que son el origen de las crisis inmobiliarias.
La burbuja no es el problema…
El riesgo que percibo hoy por hoy, no está tan relacionado con una Burbuja inmobiliaria pues creo que no la hay, sino con la nueva estructura del sistema financiero. La competencia sana y equilibrada en todos los sectores, lleva a mayor eficiencia y beneficios importantes para las empresas y para los consumidores. El sector financiero ecuatoriano sin duda que necesitaba un “sacudón” de competencia. En ese sentido, no creo que sea malo tener a un jugador como el IESS que entregue créditos hipotecarios. El problema no es que el IESS compita, sino cómo compite. Las condiciones de entrega de créditos e incluso los requisitos de ley, no son nada similares entre el sistema financiero privado y el IESS. Eso debe llevarnos a cuestionar qué tan equilibrado es el terreno de juego del crédito en Ecuador, y creo que la respuesta se encamina hacia una cancha inclinada a favor del IESS. Es decir que en Ecuador estaríamos tratando de equilibrar un mercado financiero que no funciona tan bien, con más desequilibrios.
Eso puede traer consecuencias; una de ellas podría ser que el sector privado ya no encuentre nichos rentables en los créditos hipotecarios porque es imposible competir con las tasas, los plazos y la cobertura del IESS. Si eso sucede, se abre un hueco que seguramente será reemplazado por el IESS y la banca pública… claro, mientras dure el dinero y sigamos en bonanza. Pero y si hay crisis? Y si al Gobierno y al IESS se le van agotando los recursos? Podrá retomar el sector financiero privado esas líneas de crédito? No, no es tan fácil.
Por eso es que el asunto del cambio en la composición de los créditos en el Ecuador no es un tema que debe dejarse a la ligera, hay riesgos que muchos no quieren ver (así como a nivel macro me preocupa también que el gran inversionista del Ecuador sea el sector público y no el privado… ese no es un modelo sostenible).
Lo de fondo
Como en todo, el tema de la posible burbuja inmobiliaria, debe tratarse con mucha seriedad y objetividad. No se aprecia un riesgo inminente, pero eso no significa que no debamos cuestionar, indagar y pedir que el BIESS entregue más información. Hay quienes justifican a ojo cerrado los créditos hipotecarios del IESS, simplemente porque “en el Ecuador todos tenemos derecho a tener vivienda”. Lo siento, pero ese no es un razonamiento sensato. No se trata de que alguien tenga más derecho o menos derecho. Se trata de qué condiciones económicas existen en el Ecuador para que más gente pueda acceder a vivienda. Claro que quisiéramos que todo ecuatoriano tenga techo propio, pero esa no es una realidad que se cambia con un decreto o prestando dinero a diestra y siniestra. Para que más gente tenga acceso a vivienda hay que crear las condiciones económicas para que eso suceda, de lo contrario se crean NINJAS.
El mayor riesgo del mercado inmobiliario no es la burbuja, sino una cierta mentalidad de que todo vale con tal de que más personas tengan casa propia. Lo preocupante es que eso de que “el fin justifica los medios”, no es algo exclusivo del sector inmobiliario. Está más arraigado de lo que se cree…
ESCRITO POR JULIO JOSÉ PRADO. A SER PUBLICADO POR LA REVISTA EKOS
3 comentarios:
Hola, veo que mencionas "En las cifras que he podido observar, el único periodo en el que se percibe un aumento de precios superior a los costos es el segundo semestre del 2010" De dónde obtuviste datos históricos del precio de las viviendas? He revisado en el INEC y en el BCE pero no he podido encontrar esa serie de datos.
Gracias.
Ernesto,
Es del BCE un estudio q publicaron hace poco. Dame tu correo y te lo mando. Saludos.
JJP
Ahh cierto y otras cifras de precios on la empresa MarketWatch pero esa info se debe comprar no es de libre acceso.
Saludos
JJP
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